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足彩混合过关是什么意思 www.hkbiv.tw 「投资成分」和「投机成分」你要如何区分?!

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2018929日  来源:Art两岸房说说

 

今日问题

 

问题:「投资成分」和「投机成分」你要如何区分?!

 

维维说房文章详情:

 

假设杭州再迅猛发展下去,趋势也是一样的,在越中心的位置,买房的代价势必越来越高。这就回到最基本的供求逻辑了,量,有限;人,在增加。虽然它仍只属于少部分人。

 

像杭州这种生长型的城市,无论外围环境如何,楼市是涨还是跌,这一类群体的绝对数量都在增加中。他们需要大宗资产,来完成自己的居住诉求,同时也是牢靠的资产配置。

 

而此时,如果绝对的供应量有限,就会出现法拍房的拍卖结果让人瞠目结舌,总价超高的房子仍会被抢收。

 

深圳的朋友曾来探讨过,他看中一个楼盘,是买其中140方的还是220方的,或是370方的?

 

当时给他的建议,投资选140方,无论如何这样的房子在深圳来讲更好出手,自住就量力而行。他最后算了算账,选了220方。

 

前阵子他把自己这套唯一的房子挂出去了,想方设法要去置换370方的。居然没挂多久就成交了,成交的单价大约是14W/㎡,他很庆幸当时选的不是140方,不然现在就换不起370方的了。

 

那房子,两梯四户,宝安中心区,如果放到杭州来看,地段不见得有多好,品质也不见得有多无敌,370方的户型仍只有四个套房。但是在深圳,这是一个有着勃勃生机的新区核心,是众多优质大宗资产中的一套房子。

 

这位朋友也只是深圳芸芸众生中的普通一员,只不过每次换房都踮了下脚。他想的也很简单,在力所能及的范围里,给老婆孩子最好的居住环境。

 

促使他换房的另一点,是站在370方的那套房子里,能眺望到深圳前海每一天的变化。

 

这大概也是为什么,有人愿意花一个多亿的代价去拍下钱塘江畔的顶跃;也是为什么,君玺天邸对自己的顶跃如此地珍惜。它们,都占据了城市的中心位置,都能目睹这座城市的繁华和日新月异。

 

学员:作者的观点是未来中心城区的户型会越做越大,您怎么看这种观点?

 

Art:这是一个从纸上数字看来正确,从实务操作中流于生嫩的分析。

 

如果你把一个市场所有产品摊开,分成数个区段,你会发现每个区段的「投资成分」&「投机成分」是不同的。

 

简单定义一下什么是「投资成分」?什么是「投机成分」?

 

所谓「投资成分」是指:从「钱」~「房产」~「钱」的环节中,几乎每个环节你都是「高度确定的」。

 

还记得之前我们曾多次以「商铺投资」为例吗?

 

多数人认为「找租客」,运气成分很大。但高手会「以终为始」,创造出新流程以大幅提高自己的「控制力」。

 

例如:

 

先找到多家连锁品牌,在「本季」就需要展店的商圈位置&店型,经过与多品牌的展店部门建立密集沟通关系,取当季展店的「需求交集」,你就把「找不到租客」的风险大幅降低。

 

换句话说,「买商铺出租」对其它没有新流程的投资人而言「投机成分大」,但对有新流程降低风险的你「投资成分大」。

 

言归正传,「豪宅市场」的确是一种投资定位。问题在于,由于受众是「小众」,所以「成交难易度」的波动远高于「中产阶级盘」。

 

而且豪宅有个关键缺陷,让它处于「熊市」的时候更致命,没有丰富豪宅投资经验的数据分析者不会有这种洞察,那就是:豪宅没有「刚需」。

 

什么意思?

 

表面上看起来是句废话,但你往下拨开第二层,你会发现,其隐藏的意义在于,豪宅的「自住客」,能大幅延后购买的时间点。

 

再白话一点说,豪宅「自住客」的行为模式和「投资客」几乎没有差别。

 

一般中产阶级房的自住客(刚需&改善型),当遇到需要住房的时候,即使在市况不佳的时候,还是得买,不然没有房子住。即使延后购买时间点,也很难太久。

 

所以在「中产阶级房市」中,只要你依照我们的标准选择「安全」房产,即使在熊市,还是会有「自住客」来买你的房,但「豪宅市场」就极少这种好事。

 

万一,你一不小心被迫在熊市卖房,你真的会等到花儿也谢了。因豪宅买方都不止一间房,他们可以慢慢等,等到市场确定复苏时再买。

 

这也是为何,多军中所谓的「笋盘」,几乎都是大面积&豪宅,这些其实不是真的「笋」,是因为他们在熊市初期就特别难卖,特别难找下家,所以才逐渐降价,逐渐披着笋衣。

 

简言之,「中产阶级盘」和「豪宅盘」相比,前者就像一个你有90%把握可以赚回100%年化投报的项目,后者就像你有50%把握可以赚200%年化投报的项目。

 

从统计学上,后者的「期望值」高于前者,似乎应该选后者。但实务上,高手都会稳稳的选前者,前者「投资成分大」,后者「投机成分大」。

 

故建议大家选择把握度高的「中产阶级盘」,毕竟,正确的房地产投资逻辑,应该围绕着房地产最致命的弱点:「变现性」来展开。

 

以上,说明完毕!