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足彩混合过关是什么意思 www.hkbiv.tw 小毕串烧:盒马鲜生坪效远超传统零售,商办资产管理的下一个赛道是什么?

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2018127日  作者:毕明东  来源:商办互联

 

从上期开始,老毕串烧更名为“小毕串烧”,收到一些老师和同学的建议和意见,感谢大家一如既往支持和信任,我们继续努力,一起活到老,学到老。

 

某网站报道显示,盒马鲜生上海金桥店2016年全年营业额约2.5亿元,坪效约为5.6万元,大约是同业同类零售的3.7倍。

 

此处理解的坪效=(线下总收入+线上总收入)/单店总面积。比传统零售而言,增加了线上收入的部分金额。从逻辑上讲,当一个商家可以通过线下运营,去谋取更多的线上交易的时候,要不要呢?当然要!

 

据我了解,北京市核心区某处盒马鲜生店,其线上订单收入占到店面运营总收入的60%-65%,这样我们就能够理解,为什么坪效远高于传统同类零售了。

 

因为盒马具备线下服务精细化、注重用户体验、吸引客群入场的能力,以及线上延伸服务、引发客户重复消费,这两个核心才能创造出高于常规的经营收益的根本,线下场景体验是根本,线上重复消费是延展,二者缺一不可。

 

换句话说,对于零售店面来说,线下消费力提升是本质工作,提高体验、优化场景是常规活儿,那么这个坪效突破的根本,就可以归结为线上用户运营,是突破线下空间场景,打造服务链条,所创造出来的增值价值。

 

同理,做不动产经营的生意,其实,大家都可以思考如何突破物理空间的限制,去延伸服务,获取常规的、基于空间服务之外的服务收益,以及相应的社会形象价值、乃至于资本估值,就是这个逻辑。

 

零售如此,那么,写字楼、产业园区运营未来该如何提高坪效?在资产管理的大概念下,哪些才是楼宇运营之后的下一个价值提升要素?

 

一样的道理,写字楼提高资产收益、提高经营坪效,首先还是从自身的服务水平提升来打造着手,目标是提高租金,是最直接和最传统的方式,也是所有的资产价值评估、计算资产价值的根本依据。

 

传统的楼宇运营,是通过提高管理效能、提升用户体验、打造形象认知等方法来实现租金提升和资产价值提高的。

 

我认为,过去我们的投资都在比拼、布局的行业赛道争抢,而现在都已经细化、垂直到行业里面的某个分支、某个场景的赛道争抢。

 

就拿写字楼、园区服务来说,大堂、电梯间、员工餐厅、停车场、企业装修、办公室效率管理、办公设备、配电设备设施等,所有的楼宇空间以及场景,都产生了相应的,以提质增效为目标的垂直服务商,在细分赛道中,为楼宇管理价值赋能 。大多数的开发商、业主,已经充分接纳了第三方服务商提供的各种专业服务,实现用户体验提升、管理效能提高。

 

在做好楼宇、空间的基础管理服务的同时,如何突破空间,为更多空间外的用户提供延伸服务,增加空间的垂直用户流量,进而树立自己独有的行业IP、产业符号、品牌形象,我认为才是下一阶段楼宇、园区运营的发力点。

 

比如,著名的联合办公运营商WeWork的空间管理,在为空间客户提供办公服务的同时,其开放空间的公共属性、外延服务属性,发挥到了很好的程度,让更多的外来人群、企业,通过在场地做活动的同时,体会到空间的优质服务,不断增加会员数量,强化对品牌的认知,进而为整个WeWork旗下空间的办公服务储备客户。当然,这个过程随着品牌所能链接的人群、企业数量的不断提升,资本的认可也直接反应到估值上。

 

再比如,著名的文化产业园区运营品牌郎园,某些角度上其基本逻辑跟WeWork相似。通过公共开放型服务空间去链接同类属性、标签的目标用户(去年一年在郎园园区里发生的文化产业活动突破400?。?,强化郎园的文化产业园区的品牌属性,增强线上会员运营的链接能力,为园区形象提升赋能,强化招商的同时,品牌价值不断飙升。

 

回顾一下这两个运营案例的基本逻辑。通过公共服务来实现“用户走场”(主题活动、目标用户)、进而增强“资源场”(会员、社群、影响力)、第三转化为“企业驻场”(用户转化为客户),这个过程的作用,增加空间收益、强化品牌形象、提高资本估值。

 

从盒马突破物理空间提供零售服务,到园区、商办空间的外延服务提供,其本质上,我认为都是突破物理空间服务之外的用户运营。

 

我们可以看出,未来写字楼、商办类物业的资产管理,在客户服务提升、管理增效节能,这些必修课做好的同时,也需考虑如何打造属于自己的外延服务?如何找到自己的用户增长点,打造自己的用户池?进而形成空间、资源、品牌三者的联动?

 

也就是楼宇、园区、空间的“用户运营”,或许是楼宇资产运营管理的下一个赛道。

 

这样,楼宇资产管理价值实现的过程,就像往一个铁桶里面装东西,先装大块的石头,然后是碎石头,然后是沙子,都装满了之后呢?灌水!

 

再然后呢?把水桶封上,换新鲜空气、把水桶卖掉……再然后呢?