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足彩混合过关是什么意思 www.hkbiv.tw 操盘丨不同发展周期写字楼运营手法

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2019117日  来源:沈阳写字楼网

 

每个项目都会经历不同发展周期,从规划到招商期、运营期、改造期,而真正的资管人都知道,楼宇的不同时期并非在某一时间节点里独立存在的。特别是处于成熟运营期的成熟项目,客户结构调整、升级改造、招商等内容,在同一时期开展进行时,会遇到更多问题,有哪些更好的解决方案呢?为此,在19日的中国商务写字楼行业互联大会(2019)上,我们特邀中航技易发投资有限公司经营管理部总经理高燕女士担任对话主持,与北京理想资产管理有限公司总经理赵振国先生,乐成集团有限公司COO兼资产事业部总经理黄海燕女士,北京侨福芳草地商场及写字楼部总监徐光磊先生,四位一线操盘手,共同进行了一场关于“相同市场下,不同发展周期的写字楼服务策略”的话题研讨。以下为内容精华。

 

01、成熟运营期的项目,出租率控制在多少较合理?

 

对于写字楼出租率,很多集团领导的终极目标是一致的——100%出租。因为一个写字楼项目,从前期规划,再定位,立项,投入市场,再招商,前期时间成本和资本投入是很大的,所以集团领导希望满租是完全可以理解的。

 

但在实际操作中,满租未必是好事。如果楼内优质客户有扩租需求,就没有空置面积提供给对方,结果会导致客户迁址到其他项目内;如果项目内进行部分区域升级改造,满租会让项目处于尴尬境地,客户没有调整工区的空间,办公感受会大幅降低,所以,95%的出租率,对于成熟运营期的写字楼项目是较为合理的。

 

02、艺术对于商业办公的价值,如何把控?

 

侨福芳草地在初期设计时,虽然将艺术投入算作独立预算中,投入也是巨大的,但在落地执行时,是将艺术、节能环保、时尚三个核心DNA一同植入其中,使其具备极强的设计与活力感,连同商业店铺、写字楼,为客户带来具有体验感、舒适度、娱乐性、鉴赏性的整体氛围。

 

艺术不是一两件艺术作品的摆放就可以的,是要根据每个开发商自己的理解,不可完全拷贝和模仿。

 

03、稳定运营期的写字楼,如何做好客户预警机制?

 

首先,要建立一个从物业、租赁到高管的客户定期沟通机制,保证客户发展信息的及时有效。同时,定期查阅媒体信息,做出初始判断。

 

其次,理想国际大厦拥有自己的大数据分析,小到员工餐卡的办理、退出情况,停车位的增减等小内容,大到客户履约,都有一个判断标准。

 

当需要预警的时候,基本会在两个月之前采取行动,为自己提前储备客户资源。当然,与客户的密切沟通是非常重要的,为客户提出建设性意见,有助于客户发展,同时也利于写字楼租赁层面上的后期商议。

 

04、楼宇主动升级改造中,哪些层面改造最有必要?

 

目前乐成中心正处于升级过程中,论重要性,一是从市场角度去看,分析自身与更高标准的写字楼有哪些差距,对标自身硬件,高标准要求自己;二是从客户角度看,了解客户的感知,知道客户最需要的办公体验??突Э梢灾苯痈芯醯奈缺冉嫌邢?,但整体的办公舒适度是多个维度共同产生的。

 

项目升级改造是一个双赢的事情,既能让客户享受到比较舒适的空间,又能让客户体会到我们极致的用心,当然,这些都需要有合理的改造施工进度与客户沟通工作作为前提。

 

05、当市场环境不好,写字楼如何管理运营?

 

把控市场不如做好自己。在市场行情不利的时候,更应加强楼宇改造力度,更多地站在客户角度思考问题,这既是为客户提供更多需要的硬件配套,也是为行情转好之时做占领先机的准备。

 

要善于挖掘与租户的合作,用入驻企业的产品为楼宇赋能,利用楼宇品牌与客户知名度相互推广市场知名度;同时,项目与客户合作的过程中,能够真正了解客户发展情况与发展需求。

 

提升服务水准与宣传工作,学会运用智能科技为楼宇管理搭建平台,不光是对设备端,为客户搭建企业平台同样要做好;当诸多事项稳妥之后,市场宣传是至关重要的,让潜在客户、渠道伙伴了解项目,走进项目。总而言之,没有淡季的市场,只有淡季的思维。